한경) 2년 전 5억 계약…전셋값 10억 됐어도 '반값'에 연장해줘라?

2년 전 5억 계약…전셋값 10억 됐어도 '반값'에 연장해줘라?

한 줄 요약

 임대차 3법으로 인해 '계약갱신', '전월세 상한제' 등의 제도가 규정화되면서 '시장질서를 교란하는 것이 아니냐', '재산권을 침해하는 것이 아니냐' 등의 우려를 낳고 있다.

 

모르는 용어

1. 표준 임대료 제도

 표준임대료제는 각 지방자치단체가 주택의 위치·종류·면적·내구연한 등의 기준에 따라 일정한 주기로 적정 임대료를 산정·고시하는 제도다. 표준임대료 자체는 강제력이 있는 것은 아니지만, 표준공시가처럼 임대료의 기준점으로서 작용해 특정 범위 내에서만 임대료를 조정할 수 있도록 했다.

2. 주택임대차분쟁조정위원회

주택임대차분쟁조정위원회는 2017년 5월 설립된 이후 임대인과 임차인 사이의 주택임대차와 관련된 다양한
법률분쟁을 처리한다. 각 당사자 간에 금전, 그밖에 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는, 그 내용이 기재된 조정서 정본에 집행력이 부여되므로 법원의 판결 없이도 강제집행을 할 수 있다. 윤 의원이 발의한 개정안에 따르면 주택임대차분쟁조정위원회는 고시된 표준임대료를 기준으로 분쟁을 중재하도록 권한이 부여된다. 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 각 지역의 임대료를 직접 결정하겠다는 것이다.

 

질문 하나

 임대차 3법에 관해 말이 많다.

무주택자들의 편의를 봐주기 위함이 우선적인 목표처럼 보인다.

근본적인 대책은 '서울의 집값을 잡는 것'일텐데,

공급을 늘려서 집값을 잡기보다는, 전월세에 대한 규정만 추가하고 있어 이는 옳지 않다고 생각한다.

 

 처음에는 임대차 관련 제도를 '계약갱신을 2+2년으로 강제한다'는 내용만 접했는데,

이 때 든 생각은 '그러면 임대가격이 훨씬 선반영 되겠구나. 결국 부담은 임차인에게 돌아가겠구나.'였다.

오늘 내용을 확인해보니 '표준임대료'를 산정하고 고시한다고 한다.

임대인이 임차인에게 부담을 전가하면서 전월세가 큰 폭으로 상승하는 것을 막고자 시행한 듯하다.

이러한 표준임대료가 공시지가와 같은 역할을 할 것이라 기대하는 것 같은데 정말 큰 어폐가 있다고 생각한다.

토지를 감정평가할 때 공시지가가 평가하고자는 토지의 가격을 기준하기는 한다.

다만 '공시지가 기준법'으로 토지의 가치를 평가하는 경우 

'비교표준지 선정(공시지가) - 시점수정 - 지역요인 비교 - 개별요인 비교 - 그 밖의 요인 보정'의 절차를 거친다.

이러한 일련의 절차는 토지의 적정가치를 평가하기 위함이기에 실거래가와는 격차가 있다.

뿐만 아니라 공시지가 존재의 이유는 토지수용 시나 종합부동산세, 재산세 등 과세 시의 기준가격이지 실거래가 산정을 위함이 아니다.

 

 만약 공실이 건물에 두 임차인이 같은 물건에 대해 서로 웃돈을 지불하고 세를 들자고 하는 경우에는 어떻게 될까?

표준임대료제로 인해 상한금액을 둘 다 지불하고자하면 사다리타기로 임대인을 선정하는 것일까?ㅋㅋㅋ